Seferihisar Kira Avukatı
Türkiye’de kira hukuku, son birkaç yılda en sık değişen ve en yoğun şekilde Yargıtay’a taşınan hukuk alanlarından biri haline geldi. 2022’den bu yana yürürlüğe giren geçici düzenlemeler, kalkan tavanlar, dönüşen tahliye gerekçeleri ve yazlık-kısa dönem kiralama mevzuatı; ev sahiplerini de kiracıları da ciddi belirsizlikle baş başa bıraktı. Av. M. Yıldız Kara Hukuk Bürosu olarak Seferihisar kira avukatı sıfatımızla, taraf gözetmeksizin haklı tarafın haklarını koruyan, mevzuatı doğru okuyan ve süreci hızla sonuçlandıran bir yaklaşımla çalışıyoruz.
Kim Olduğunuza Göre Hukuki Tablo Değişir
Kira uyuşmazlıklarında çoğu sayfada görmeyeceğiniz bir gerçeği baştan söyleyelim: aynı olayda hukukun size sunduğu araçlar, “ev sahibi” mi yoksa “kiracı” mı olduğunuza göre kökten farklılaşır. Aşağıdaki iki bölüm, başvuranların kendi durumuna doğrudan girebilmesi için ayrıştırılmıştır.
🏠 Ev Sahibiyseniz / Kiraya Veren Konumundaysanız
En sık başvuru sebepleriniz:
- Kira ödememe veya geç ödeme. İki haklı ihtar çekildikten sonra tahliye davası açılabilir (TBK m. 352/2).
- İhtiyaç sebebiyle tahliye. Kendinizin, eşinizin, altsoy veya üstsoyunuzun konut ihtiyacı için tahliye talep edebilirsiniz (TBK m. 350).
- Yeni malik ihtiyacı. Taşınmazı yeni satın aldıysanız, 1 ay içinde ihtarname çekip 6 ay sonra tahliye davası açabilirsiniz (TBK m. 351).
- Yeniden inşa ve imar. Esaslı tadilat gerekiyorsa tahliye davası açılabilir.
- Tahliye taahhüdü. Kiracının el yazısıyla imzaladığı geçerli bir tahliye taahhüdü varsa icrai işlem yapılabilir.
- 10 yıllık uzama süresinin sonu. Kira sözleşmesi 10 yıllık uzama süresini tamamladıysa, ev sahibi sebep göstermeksizin tahliye talep edebilir (TBK m. 347).
- Kira tespit davası. Sözleşmenin 5. yılında ve sonrasında, emsal kira bedeline göre yeniden değerlendirme talep edilebilir.
🔑 Kiracıysanız
En sık başvuru sebepleriniz:
- Haksız tahliye baskısı. İhtiyaç gerekçesi gerçek dışıysa, dava sonucu tahliyeye karşı koyma hakkınız vardır.
- Kanuna aykırı kira artışı. TÜFE 12 aylık ortalamasının üzerindeki artışlar dava konusu yapılabilir; fazla ödenen tutar geri talep edilebilir.
- Depozito iadesi. Çıkış sonrası geri verilmeyen depozito için icra takibi başlatılabilir.
- Kullanım kusurları. Konutun ayıplı olması, ısınmama, su tesisatı arızası gibi durumlarda kira indirimi veya tamir talep edilebilir.
- Tahliye taahhüdü itirazları. Sözleşmeyle aynı tarihte imzalatılan taahhütler büyük çoğunlukla geçersizdir.
- Yeniden kiralama yasağı. İhtiyaç gerekçesiyle tahliye edilen konutun 3 yıl içinde başkasına kiralanması yasaktır; bu yasağı ihlal eden ev sahibinden tazminat talep edilebilir.
- Kira sözleşmesinde tek taraflı değişiklik baskıları. Sözleşme süresinde tek taraflı düzenleme yapılması hukuka aykırıdır.
2024 Sonrası Kira Artış Mevzuatı: Şu An Geçerli Olan Kurallar
Kira hukukunda son birkaç yıl çok hareketli geçti. Müvekkillerimize sıklıkla aşağıdaki tabloyla mevcut durumu özetliyoruz:
| Dönem | Konut Kirası | İşyeri Kirası |
|---|---|---|
| 2022 Haziran – 2024 Temmuz | %25 üst sınır | 12 aylık TÜFE ortalaması |
| 1 Temmuz 2024 sonrası | 12 aylık TÜFE ortalaması | 12 aylık TÜFE ortalaması |
Bu durum şu anlama gelir: %25’lik geçici tavan kalkmış olsa da, hâlâ kanuni bir üst sınır vardır ve bu sınır TÜFE 12 aylık ortalamasıdır. Bu oranın üzerindeki bir artış sözleşmede yazılı olsa dahi geçersizdir. Ödenen fazla tutarın iadesi her zaman talep edilebilir.
Öte yandan kira tespit davası, bu sınırın istisnasıdır. Sözleşmenin 5. yıl ve sonrasında, hâkim emsal kira bedelini gözeterek serbestçe yeni bedeli belirleyebilir; bu durumda TÜFE sınırı uygulanmaz.
Seferihisar’a Özgü Kiralama Uyuşmazlıkları
Seferihisar; nüfusunun belirli bir kısmı sezonluk olan, yazlık konutların yoğun olduğu ve son yıllarda kısa dönem kiralama (Airbnb, Booking.com vb.) hacmi hızla büyüyen bir bölgedir. Bu durum, bölgeye özgü birkaç sık karşılaşılan hukuki sorun yaratır.
Yazlık konut yıllık kira uyuşmazlıkları. Yazlık bir konut sezon dışında yıllık kiraya verildiğinde, taraflar zaman zaman bunun bir “konut” mu yoksa “geçici kullanım” mı olduğu konusunda ihtilafa düşer. Türk Borçlar Kanunu’nun konut kiracısını koruyan hükümlerinden yararlanılabilmesi, sözleşmenin doğru kurgulanmasına bağlıdır.
Kısa dönem (günlük/haftalık) kiralama izinleri. 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanun yürürlüğe girdikten sonra; günlük, haftalık ya da kısa süreli kiralama yapan ev sahiplerinin Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan izin belgesi alması zorunlu hale geldi. İzinsiz kısa dönem kiralama yapanlara ağır idari para cezası uygulanmaktadır.
Apartman yönetiminin onayı. Aynı kanun uyarınca, çok daireli yapılarda kısa dönem kiralama için tüm kat maliklerinin oybirliği gerekmektedir. Bu kuralı ihlal eden ev sahiplerine karşı kat malikleri kurulu hukuki yola başvurabilir.
Devre mülk ve devre tatil uyuşmazlıkları. Seferihisar’da yoğun olan devre mülk satışları sırasında verilen “kira garantili işletme” taahhütleri çoğunlukla yerine getirilmemekte; bu durum tüketici hakem heyeti ve tüketici mahkemesi davalarına konu olmaktadır.
Yabancı uyruklu ev sahibi/kiracı durumları. Türkiye’de gayrimenkul edinen yabancılarla yapılan kira sözleşmeleri, tebligat ve ihtarname süreçleri bakımından özel dikkat gerektirir. Bu sözleşmelerin Türk hukukuna uygun düzenlenmesi, ileride doğacak ihtilaflarda belirleyici olur.
Seferihisar Kiracı Tahliye Avukatı
“Tahliye davası” tek bir dava türü değildir. Türk Borçlar Kanunu farklı sebeplere göre farklı yollar tanımlar. Aşağıda en sık başvurulan beş ana yolu özetliyoruz:
Kira Tespit ve Kira Uyarlama Davaları
Bu iki kavram sıklıkla karıştırılır:
Kira tespit davası, sözleşmenin 5. yılını dolduran kiracı ya da ev sahibinin, kira bedelinin emsal bedellere uyarlanmasını talep ettiği davadır. TÜFE artış sınırına tabi değildir. Hâkim, emsal kira bedellerini, taşınmazın özelliklerini ve hak ve nesafet ilkelerini değerlendirerek karar verir.
Kira uyarlama davası ise olağanüstü ekonomik koşullar (yüksek enflasyon, döviz kurundaki ani değişim, ekonomik kriz gibi) nedeniyle, sözleşmenin tarafların aleyhine dengesiz hale gelmesi durumunda açılır. Yargıtay’ın istikrarlı kararları bu davaların kapısını aralamaktadır.
Depozito Uyuşmazlıkları
Türk Borçlar Kanunu’na göre depozito tutarı en fazla 3 aylık kira bedeli kadar olabilir. Kiracı, depozito olarak nakit ödeme yaparsa, bu para bankada açılacak özel bir hesapta tutulmalıdır. Çıkış sonrası taşınmazda hasar yoksa ya da kiracının ödenmemiş bir borcu yoksa depozito kiracıya iade edilmelidir.
Pratikte depozitonun iade edilmemesi en sık görülen uyuşmazlıklardan biridir. Bu durumda kiracının yolu icra takibi başlatmaktır; çıkıştan itibaren 10 yıl içinde talep edilebilir.
Hizmet Verdiğimiz Kira Uyuşmazlıkları
Av. M. Yıldız Kara Hukuk Bürosu olarak kira hukukunun aşağıdaki alanlarında dava takibi ve danışmanlık hizmeti vermekteyiz:
- Tahliye davaları (tüm türleri)
- Kira tespit ve kira uyarlama davaları
- Kira bedelinin tahsili ve icra takibi
- Kira sözleşmesi hazırlama, inceleme, müzakere
- Tahliye taahhüdünün geçerliliğine itiraz
- Depozito iadesi davaları
- Kısa dönem kiralama izin süreçleri ve idari para cezası itirazları
- Yazlık ve devre mülk kiralama uyuşmazlıkları
- Kat maliki – kiracı uyuşmazlıkları
- Yabancı uyruklu ev sahibi/kiracı sözleşmeleri
- Kira artışına itiraz ve fazladan ödenen kiranın iadesi
Ev Sahibi misiniz, Kiracı mı? — İlk Görüşme Aynı Yerde Başlar
Hangi tarafta olursanız olun, kira hukukunda en pahalı hatalar süreç başlamadan, sözleşme imzalanırken ya da ihtarname çekilmeden yapılır. Seferihisar kira avukatı olarak ilk görüşmemizde durumunuzu objektif biçimde değerlendirir, hangi yolun gerçekçi olarak işe yarayacağını söyleriz. Karşı tarafın da güçlü argümanları varsa, dava açmadan önce bunu bilmek hakkınızdır.
