Yazlık kiralama; tarafların büyük bölümünün hukuki bilgi olmadan, çoğu zaman WhatsApp üzerinden, matbu bir form ya da el yazısıyla yapılmış bir sözleşme üzerinden yürüttüğü bir piyasadır. Bunun sonucu olarak her sezon onlarca uyuşmazlık doğmakta; depozito iade edilmemekten anahtarın geç teslimine, hasar iddialarından sözleşmenin tek taraflı feshine kadar pek çok sorun yargıya intikal etmektedir. Bu rehberde; bir yazlık kira sözleşmesinin nasıl hazırlanması gerektiğini, hangi maddelerin mutlaka bulunması gerektiğini ve günlük/haftalık kiralama yapanların 7464 sayılı Kanun çerçevesindeki yükümlülüklerini ele alıyoruz.
Yazlık Kira Sözleşmesinin Konut Kirasından Farkı Nedir?
Türk Borçlar Kanunu, kira ilişkilerini “konut ve çatılı işyeri kiraları” (m. 339 vd.) ile “genel hükümlere tabi kiralar” (m. 299 vd.) olmak üzere iki ayrı rejime tabi tutar. Aradaki fark, görünenden çok daha önemlidir:
| Konut Kirası (Uzun Süreli) | Yazlık / Sezonluk Kira | |
|---|---|---|
| Yasal rejim | TBK m. 339-356 (özel hükümler) | TBK m. 299-338 (genel hükümler) |
| Kiracının fesihten korunması | Var (10 yıllık uzama hakkı) | Yok (süre dolduğunda kira sona erer) |
| Kira artış sınırı | TÜFE 12 aylık ortalaması ile sınırlı | Sınırlama yok (taraflar serbestçe belirler) |
| Depozito sınırı | En fazla 3 aylık kira | Sınır yok (sözleşmeyle belirlenir) |
| Tahliye sebepleri | Sınırlı (kanunda sayılı) | Sözleşme süresi sonunda otomatik |
Bu farklılık, hem mülk sahipleri hem tatilciler için ayrı bir hazırlık gerektirir. Mülk sahibi için esneklik, tatilci için belirsizlik anlamına gelir; bu nedenle yazılı sözleşme her iki taraf bakımından da koruyucu işlev görür.
Sözleşmede Mutlaka Bulunması Gereken 10 Madde
Bir yazlık kira sözleşmesi ne kadar kısa olursa olsun, aşağıdaki on noktayı açıkça düzenlemelidir.
1. Taraflar ve Kimlik Bilgileri. Adı, soyadı, T.C. kimlik numarası, ikametgâh adresi, iletişim bilgileri. Yabancı uyruklu kiracılarda pasaport numarası yazılmalı, pasaport fotokopisi alınmalıdır. Bu nokta hem ileride doğacak uyuşmazlıklarda tarafların belirlenmesi hem de mülk sahibinin yasal bildirim yükümlülükleri açısından kritiktir.
2. Kiralanan Mülkün Tam Adresi ve Niteliği. Mahalle, sokak, daire numarası, bağımsız bölüm numarası, oda sayısı, alan (m²), site ya da apart kompleksi adı, tahsisli otopark, yüzme havuzu kullanımı, eşya envanteri. Eşya envanteri ayrı bir ek olarak hazırlanmalı ve her iki tarafça imzalanmalıdır.
3. Kiralama Süresi ve Teslim-İade Tarihleri. Başlangıç ve bitiş günü ile saatleri ayrı ayrı yazılmalıdır. “1 Temmuz – 31 Ağustos” gibi muğlak yazımlar sorun yaratır; “1 Temmuz saat 14:00 — 31 Ağustos saat 11:00” şeklinde net yazım gereklidir. Erken giriş veya geç çıkış için tarifenin sözleşmede yer alması ileride uyuşmazlığı önler.
4. Kira Bedeli ve Ödeme Şekli. Toplam kira bedeli, peşin kısım, taksitli kısım, hangi banka hesabına yatırılacağı, elden alınacaksa makbuz düzenleneceği. Kira bedelinin tamamen banka kanalıyla alınması, hem vergi açısından hem de ispat kolaylığı açısından önerilir.
5. Depozito (Güvence Bedeli). Tutarı, ne zaman yatırılacağı, hangi koşullarda iade edileceği, hangi koşullarda kesinti yapılabileceği. Depozitonun iadesi için verilecek azami süre (örneğin “çıkıştan itibaren 7 gün içinde”) mutlaka yazılmalıdır.
6. Aboneliklerin ve Faturaların Durumu. Elektrik, su, doğalgaz, internet ve yönetim aidatının kim tarafından ödeneceği. Yazlık kiralarda yaygın uygulama, sayaç okunarak tüketimin kiracıya yansıtılmasıdır; bunun nasıl belgeleneceği (giriş ve çıkış sayaç fotoğrafları) sözleşmede belirtilmelidir.
7. Hasar ve Sorumluluk. Olağan kullanım yıpranması ile hasarın ayrımı, hasar bedellerinin nasıl tespit edileceği, mobilya/beyaz eşya/cam/seramik gibi kalemler için sorumluluk sınırları. Giriş gününde çekilen fotoğraflar bu konuda en güçlü delildir.
8. Misafir ve Ek Kişi Kısıtlamaları. Sözleşmede belirtilen kişi sayısının üzerinde misafir kabulü, başka kişilere alt kira verme, evcil hayvan getirme gibi konular açıkça düzenlenmelidir. Mülk sahibi izin vermek istemediği durumları sözleşmede yazmalıdır; aksi halde “yasaklanmamış olan serbesttir” yorumu yapılabilir.
9. Erken Çıkış ve İptal Şartları. Kiracının erken çıkması halinde kira bedelinin iadesi yapılıp yapılmayacağı, mülk sahibinin sözleşmeyi feshetme hakkı kullanabileceği koşullar (mülkün uzun süre boş kalması, hasarın bildirilmemesi vb.) belirtilmelidir.
10. Uyuşmazlık Çözüm ve Yetkili Mahkeme. Doğacak uyuşmazlıklarda hangi şehirdeki sulh hukuk mahkemesinin yetkili olacağı yazılmalıdır. Yazlık kira sözleşmesinde, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
Mülk Sahibi için: Sözleşmeyi Hazırlarken Dikkat Edilecek Noktalar
Mülkünü kiraya veren tarafın en sık yaptığı hata, hızlı bir sezon kapatma kaygısıyla “ben tanıyorum, sorun çıkmaz” diyerek yazılı sözleşme yapmamak ya da çok kısa metinlerle yetinmektir. Bu yaklaşımın yarattığı tipik kayıplar şunlardır:
- Depozito iade uyuşmazlıkları. Yazılı bir hasar tespit prosedürü olmaksızın yapılan kesintilere kiracı itiraz eder ve çoğu zaman icra takibi başlatır.
- Çıkış gününde mülkün boşaltılmaması. Sözleşmede “saat 11:00’a kadar çıkış” şeklinde bir saat belirlenmemişse kiracı akşam saatlerine kadar mülkten ayrılmayabilir; bu da sonraki kiracıya teslimi imkânsız kılar.
- Vaat edilen olanakların eksikliği. İlanda “havuzlu, klima dahil” yazıldığında klima bozuksa kiracı kira indirimi talep edebilir; ilan içeriği sözleşmenin parçası sayılır.
- Beyan dışı kişi sayısı. Site yönetimleri çoğu zaman “3 kişilik daireye 8 kişi geldi” şikâyetini mülk sahibine yöneltir; sözleşmede misafir sınırlaması yoksa kiracıya bir şey yapamaz.
Mülk sahibi olarak ayrıca kayıt yükümlülüğünüz bulunduğunu hatırlatmak gerekir: konutu turizm amaçlı kiralayanların ilgili Bakanlık nezdinde izin belgesi alması zorunludur. Bu konuya aşağıda ayrıca değiniyoruz.
Tatilci için: Sözleşmeye İmza Atmadan Önce Bakılacak 6 Şey
Tatilciler genellikle ilanı görüp, telefonla görüşüp, kapora ödeyip yola çıkarlar. Bunu yapmadan önce aşağıdaki kontrolleri gerçekleştirmenizde fayda vardır.
- Tapu doğrulaması. Sizinle iletişime geçen kişi mülkün gerçek sahibi mi yoksa aracı mı? Tapu fotoğrafı veya kimlik fotoğrafı isteyip doğrulamak ödemeden önce yapılmalıdır.
- Mülkün mevcut durumu. Site fotoğraflarının güncel olup olmadığını sorun. Mümkünse video görüşmesiyle mülkü canlı görmenizi isteyin; bu, “fotoğraftan kandırıldık” senaryosunu önler.
- Aidat ve ek masraflar. Aylık aidat, havuz kullanım bedeli, otopark ücreti gibi kalemlerin kim tarafından ödeneceği baştan sorulmalıdır.
- Kapora ödeme yöntemi. Kaporanın havale/EFT ile yatırılması ve ödeme dekontunun ad-soyad eşleşmesi yapılması güvenliği artırır. WhatsApp üzerinden kripto para ya da hediye kartı isteyen kişilere ödeme yapılmamalıdır.
- Yazılı sözleşme talebi. Sözleşmesiz kiralama yapmayın; sözleşme PDF olarak gönderilse bile imzalayıp karşılıklı taranmalıdır. Acente üzerinden yapılan rezervasyonlarda dahi yazılı bir rezervasyon onayı saklanmalıdır.
- İptal politikası. Hastalık, doğal afet, beklenmedik mazeret durumunda kapora iade edilecek midir? Bu husus sözleşmede yer almalıdır.
Airbnb, Booking ve Günlük Kiralama: 7464 Sayılı Kanun Ne Diyor?
1 Ocak 2024 tarihinde yürürlüğe giren 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanun, kısa süreli (100 günden az) konut kiralamalarını ayrı bir rejime tabi kılmıştır. Kanunun temel hükümleri şu şekildedir:
İzin Belgesi Zorunluluğu. 100 günden az süreyle (yani günlük/haftalık olarak) konut kiraya vermek isteyenlerin Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan “turizm amaçlı kiralama izin belgesi” alması zorunludur. İzinsiz kiralama yapanlara ağır idari para cezaları uygulanır.
Kat Maliklerinin Onayı. İzin belgesi alabilmek için aynı binadaki tüm kat maliklerinin oybirliğiyle onayı gereklidir. Site yönetimi de düzenleme yapma yetkisine sahiptir; sözleşme yönetim planına aykırı olamaz.
Plaket ve İşletme Belgesi. Kiralanan konuta görünür şekilde plaket asılması, belirli işletme standartlarının sağlanması gibi yükümlülükler bulunmaktadır.
Kayıt Sistemi. Kalan misafirlerin kayıtlarının tutulması, kolluğa bildirim yükümlülükleri ve KVKK uyumu da bu kapsamda değerlendirilmelidir.
Ceza Yaptırımları. Kanunda öngörülen idari para cezaları yüksek tutardadır ve tekrar halinde işyerinin kapatılması gibi sonuçlar doğurabilir. Mülkünüzü Airbnb veya benzeri platformlarda listelemeden önce hukuki uyum sürecini tamamlamanız önerilir.
Bir notu vurgulamak gerekir: 100 günden uzun kiralama yapan mülk sahipleri bu izin yükümlülüğüne tabi değildir. Tipik yazlık kiraları (haziran sonu-eylül başı arası 60-70 günlük) yine genel hükümlere tabidir.
Sık Karşılaşılan Yazlık Kira Uyuşmazlıkları
Bürodaki dosyalarımıza bakıldığında her sezon tekrarlayan birkaç uyuşmazlık türü olduğu görülür.
Örnek Sözleşme Maddeleri
Aşağıdaki ifadeler, sözleşmenize uyarlayabileceğiniz örnek metinlerdir. Mülkünüzün ve durumunuzun özelliklerine göre revize edilmesi gerekir.
Teslim ve İade. “Kiralanan, 1 Temmuz 2026 saat 14:00 itibarıyla kiracıya teslim edilir; 31 Ağustos 2026 saat 11:00’a kadar boşaltılarak teslim alındığı haliyle iade edilir. Geç çıkış halinde kira gününün tamamı kadar ek bedel doğar.”
Depozito. “Kiracı, sözleşmenin imzasıyla birlikte ___ TL tutarında depozito öder. Depozito, kiracının çıkış tarihinden itibaren 7 iş günü içinde, taraflarca imzalanmış hasar tespit tutanağı sonuçlarına göre kesintisi yapılarak kiracının bildirdiği banka hesabına iade edilir.”
Misafir. “Kiralananda en fazla ___ kişi konaklayabilir. Bu sayının üzerinde kişi getirilmesi, mülk sahibinin yazılı onayı olmaksızın yasaktır. Aksi halde sözleşme tek taraflı feshedilebilir ve depozito iade edilmez.”
Hasar Tespit. “Giriş ve çıkış günü, taraflarca eşya envanteri ve mülkün durumu tutanak altına alınır; fotoğraflanır. Olağan yıpranma dışındaki hasarlar kiracının sorumluluğundadır.”
Yetkili Mahkeme. “İşbu sözleşmeden doğacak uyuşmazlıklarda Seferihisar Sulh Hukuk Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkilidir.”
Yazlı Sözleşme Yatırımdır, Maliyet Değil
Yazlık kira piyasasında karşılaşılan uyuşmazlıkların büyük çoğunluğu, sözleşme aşamasında 20 dakikalık bir özen gösterilseydi hiç doğmayacak nitelikteki konulardır. Mülk sahipleri açısından yazılı bir sözleşme; depozito, çıkış saati, misafir sayısı, hasar gibi konularda meşru talep zemini yaratır. Tatilciler açısından ise sözleşme; ödedikleri parayı, vaat edilen olanakları ve iptal hakkını güvence altına alır.
Yazlık kira sözleşmesi konusunda bir hukuki ihtilaf yaşıyorsanız veya kiralamadan önce sözleşmenizi profesyonel olarak hazırlatmak isterseniz Av. M. Yıldız Kara Hukuk Bürosu olarak hizmetinizdeyiz. Detaylı bilgi için Seferihisar Kira Avukatı sayfamıza göz atabilir, ilk değerlendirme görüşmesi için iletişime geçebilirsiniz.
